新华财经上海12月28日电（记者杨溢仁）在国内新旧动能转换的大背景下，受市场缺少增量资金，部分基础设施业绩修复相对缓慢的影响，8月至11月，国内REITs市场的平均换手率已下降至0.69%，叠加12月中旬首批扩募项目迎来集中解禁，部分机构的止损行为使得二级市场跌幅再次扩大。
　　不过，在大部分业内专家看来，REITs作为长期资产的配置价值正不断显现。鉴于“资产荒”逻辑短期难以逆转，叠加目前非银机构的配置压力仍大，且优质资产稀缺，则公募REITs作为较高分红、风险适中的优质资产，其市场关注度有望获得进一步提升。
　　REITs市场调整未歇
　　中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至12月27日收盘，已上市29只公募REITs的收盘价较前一交易日平均下跌0.86%。中债估值方面，29只公募REITs的中债估值价格平均下跌了0.04元。其中，经营权类REITs——中航京能光伏REIT价格跌幅最大，达0.13元。
　　另据券商统计，2023年以来，截至12月22日，REITs市场年化收益率为-32.87%，最大回撤为-27.59%，表现不及股债，年化波动率为9.89%，介于股债之间。
　　REITs市场缘何表现疲弱？
　　“REITs的经营情况与宏观基本面关联密切，现阶段高速公路、产业园等底层资产受宏观经济周期扰动明显，国内新旧动能转换对部分产品表现构成了负面袭扰。”一位机构交易员告诉记者，“不仅如此，公募REITs在我国尚属于新兴的投资产品，大部分机构未对REITs定价的上下限形成一致预期。”
　　据记者了解，现阶段投资人对于REITs产品原有估值预期能否实现存在一定担忧，在使用现金流折现法（收益法）进行物业估值时，投资人往往更倾向于选择相对保守的估值指标予以重估。
　　“个人认为，已上市公募REITs的实际募集资金相较于估值依旧存在一定溢价率，平均溢价率达4.6%，其中物流园、能源的估值溢价率相对偏高，上市溢价的存在进一步压缩了投资收益。”上述交易员称。
　　持续引入长期资金
　　值得一提的是，长线增量资金的缺位是制约REITs表现回暖的另一重要因素。
　　回顾2023年的行情，REITs流动性紧缩与价格下跌间的负反馈奠定了市场走弱的主基调，业界专家普遍认为，展望明年，若想看到公募REITs这一新兴市场的健康发展，还需引导更多长期资金参与配置，探索以REITs为标的的ETF产品，优化REITs投资者的财务会计处理方式，调和REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾。
　　公开数据显示，眼下FOF资金参与REITs市场的进展偏缓。截至2023年12月22日，共有29家基金公司公告旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，累计涉及基金净值1034亿元。
　　无疑，FOF基金是优化投资结构、拓展增量资金、提升市场流动性与定价效率的有效渠道。不过，各机构也应该清楚地看到，当前FOF基金投资REITs的规模依旧有限，其中存在政策端、市场端等多方面原因，后续相关工作的推进有赖基金公司加大投研力量和专业人员配备，也有赖监管机构研究探索相关的制度政策安排。
　　“公募REITs与传统资产相关性较低的特点，或可拓展FOF基金风险收益的有效边界，随着REITs配置性价比的体现及债市‘资产荒’延续，FOF资金尤其是养老FOF对于REITs的关注度有望边际提升。”华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强指出，“养老FOF、普通FOF基金投资REITs时，REITs应分别满足上市满2年、1年的要求，因此FOF资金或优先关注上市已满2年的REITs资产。”
　　记者还注意到，目前社保基金同样拟将公募REITs纳入投资范围。
　　2023年12月6日，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs纳入全国社保基金投资范围，同时规定包括股票、股票型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型养老金产品、混合型养老金产品、公开募集基础设施证券投资基金、上市公司优先股、中国存托凭证在内的投资比例，合计不能超过40%。
　　毫无疑问，社保基金这一长期资金的引入，也将进一步提振市场信心和情绪，稳定预期，促进REITs市场的平稳运行和健康发展。
　　建议把握布局机会
　　展望明年，业绩基本面的修复情况仍应是未来观察重点，身处新旧动能转换的大环境中，市场应该如何选择REITs资产？
　　回顾2023年前三季度公募REITs底层资产的经营业绩情况，有修复也有分化，保租房、仓储物流及工业厂房项目出租率变动不大，整体经营较为稳定；产业园续租并未明显改善，部分项目招租、续租压力较大，业绩基本面的修复情况仍是未来观察重点；高速公路板块伴随着经济基本面的筑底回升，出行需求陆续释放，客车流量增长潜力较大，业绩基本面修复较快，未来布局仍需重点跟踪车流恢复及客货占比情况；能源类项目底层资产虽存在季节性波动但整体运营稳健。
　　综上，聚焦未来的板块选择，机构普遍建议优选经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、物流园、工业厂房、电价和电量较稳定的能源基础设施。与此同时，针对货车占比较高的高速公路和研发办公产业园资产，鉴于其更易受经济周期影响，因此需要密切关注其运营管理情况。
　　尽管市场短期调整未歇，但在中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光看来，伴随公募REITs“首发+扩募”双轮驱动格局的形成，该类产品作为独立于股票、债券之外的另一大类资产，具备较大的配置价值。
　　“近期以中金印力消费REIT为代表的首批消费基础设施REITs正式获批，此举对于创新消费场景，改善居民的生活水平、推动社会经济的恢复与发展、盘活存量资产和扩大有效投资有着重要意义。”李耀光分析称，“公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，这也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。”
　　2023年，中国REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场将更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。
　　李耀光预计：“明年市场波动因素或将有所收敛，建议各机构更关注REITs底层资产运营管理的表现分化及价值过度重估带来的配置性趋势。”
（文章来源：新华财经）