受行业整体下行影响，招商蛇口2022年度经营业绩有所下降，全年实现净利润42.64亿元，同比减少58.89%。不过，报告期内，招商蛇口推进提升项目储备的城市能级，压低融资成本的努力取得积极成果。

　　2023年，招商蛇口计划推动房地产销售重回正增长，目标达到3300亿元，同时将重投核心城市。在地产开发业务之外，招商蛇口也提出“主动拓展优质商业项目”，“做大轻资产业务”的积极经营规划。
　　主动布局优化资产负债表
　　3月20日晚间，招商蛇口(001979)披露2022年年报。报告期内，公司营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；净利润42.64亿元，同比减少58.89%。基本每股收益0.41元。招商蛇口拟向全体股东每10股派发现金红利2.3元(含税)，即分配现金股利总额17.8亿元。
　　2022年，招商蛇口累计实现实现销售金额2926.02亿元，虽然销售金额较2021年(3268.34亿元)有所下降，但公司销售规模行业排名提升一位，升至第六位。
　　招商蛇口强调，虽然受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内，公司主动布局，持续优化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。
　　在房地产开发业务的资产端，2022年，招商蛇口深耕高能级城市，在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5.在上海，招商蛇口单城销售金额突破740亿元。
　　同时，招商蛇口2022年累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司需支付地价为766亿元。其中，在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。
　　在债务端，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档。报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30，截至2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初下降59BP。
　　据招商蛇口介绍，公司紧抓公开市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。同时，公司重组方案也在近日获深交所受理。
　　在开发业务之外，招商蛇口物业管理业务逆势增长。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；净利润5.94亿元，同比增长15.72%。截至2022年末，招商积余物业在管项目覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米，其中，非住宅、住宅管理面积分别为1.82亿平方米、1.29亿平方米。
　　计划签约销售3300亿元
　　展望2023年，招商蛇口表示，在国家对地产行业的支持下，房地产行业的市场预期和信心将逐步回暖，物业行业也将受益享有稳定的增量发展空间。而随着经济持续维持合理增速轨道，各类商务活动、旅游消费等有望明显增加，预计集中商业、写字楼、产业园区及公寓酒店等经营性业态将会迎来显著复苏，这类经营业态的经营情况有望明显改善。
　　招商蛇口认为，随着“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利。
　　在此观点指导下，招商蛇口对房地产开发业务做出销售重回增长、重投核心城市的规划。据介绍，招商蛇口2023年销售金额目标定为3300亿元，估算较2022年度的2926.02亿元，约有13%的增长。
　　招商蛇口表示，公司将坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，持续更新优化并运用好“强心30城”、“核心6+10城”分档、板块地图与竞企对标等策略工具，重投核心城市。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。
　　根据招商蛇口今年已披露数据，招商蛇口地产销售取得开门红。2023年1-2月，公司累计实现签约销售金额383.10亿元，同比增加51.96%。同时，招商蛇口拿下三宗地块，分别位于郑州、合肥、苏州，公司合计需支付价款20.4亿元。
　　在由商业、写字楼、酒店等业务组成的资产运营板块，招商蛇口释放出扩张信号。招商蛇口表示，将加强城市规划和板块的深入研究，结合五好标准、聚焦核心城市，主动拓展优质商业项目，同时积极关注优质标的收并购机会；持续提升各业态经营管理能力，提升EBITDA回报率。
　　在城市服务板块，招商蛇口强调要做大轻资产业务，围绕产园、物业、公寓、商业、会展等产品线，重点培育各类产品轻资产管理能力，使轻资产业务成为新的业绩增长点；而物业管理业务要“坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展”，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展。
（文章来源：证券时报·e公司）